怀疑物管截留60万公共收益

　　租来黄金地段的国有物业开酒店，本以为接下来生意兴隆、财源滚滚，未曾想到受龙岗“舞王大火”事件影

　　南岸绿洲龙城小区的业委会与物管因公共收益问题产生分歧，业委会决定代管临时停车场

　　昨日，小区业委会成员告诉记者，他们已经收回了小区内公共场地的停车经营权。 重庆晨报记者 杨新宇 摄

　　连续一个月，南岸绿洲龙城小区业委会都在进行小区公共收益的调查，近一个月的数据显示，临时停车场每天的停车量在70———80辆之间，加上电梯广告收入、物业用房租赁收入，小区一年的公共收益能达到60万。但小区业委会称，这笔公共收益一直被物管公司截留。于是，从前日起，业委会决定代管小区露天停车场。

　　说法

　　物管8年未公布公共收益

　　绿洲龙城小区业委会主任晏明德介绍，绿洲龙城小区于2005年开始入住，今年已经是第10个年头。

　　据业委会统计，小区公共收益主要有5部分，包括临时停车位、电梯广告、物业用房租赁、饮水机广告和网络公司入场费。去年3月，就公共收益问题，小区专门召开了业主大会征求大家的意见，也和小区物管进行了多次协商。

　　可是，小区物管除公布了第一年的公共收益为6万元，之后的8年，再也没有详细地公布过小区公共收益情况，公共收益也被截留。

　　调查

　　一年收入60万元

　　晏明德说，第一年的公共收益6万元，是小区物管公司和小区第一届业委会商定的，而在2012年小区业委会已经改选，当初协商的“每年6万元”的约定已经不再被小区业主认可。

　　小区公共收益到底有多少？业委会成员林女士说，最近的一个月，她每天傍晚都会和几个业主一起，到小区临时停车场记录停车数量，这些车辆分月租和临停，月租200元/月，临停10元/12小时。

　　林女士计算，每晚临时停车场停放车辆在70———80辆之间。“保守估计，以平均75辆车计算，全部按照月租收费，仅停车收费一项，小区的年公共收入大约18万元。”

　　再加上小区物业用房出租、电梯广告、饮水机广告这些仍然存在的公共收益项目，业委会根据收集到的2012年的租赁合同复印件测算，小区年公共收益总共达到60万元左右。

　　行动

　　业委会代管临时停车场

　　小区的公共收益应该如何分配？晏明德说，很多小区的做法是由物管代为管理，业主和物管“三七”分成或“四六”分成，但小区物管仍要求不计盈亏，每年支付给业主6万元公共收益。

　　3月24日，小区业委会决定代管临时停车场。从4月1日起，临时停车场的收费由业委会代收。晏明德说，小区的公共收益应属于全体业主，8年来，小区公共收益不少，但业主没有享受到，小区各项设施也没有相应的提升。业委会代收公共收益后，将聘请4名保安管理临时停车场，同时会改善小区内的公共设施。

　　物管回应>

　　小区建设花的是公共收益

　　对于业委会的做法，重庆能辉物业负责人小区物管经理张先生回应说，8年来，物管公司并非没有公示公共收益，只是公示不被业委会认可。每年支付给业主6万元公共收益的协商，现任业委会也不认可。

　　张先生算了笔账，且不论业委会估算的公共收益是否属实，这个收入并没考虑到正常的税收和物业管理成本。

　　张先生还说，绿洲龙城小区成立至今物管公司从未向业主收取过“公摊费”，而这笔费用在其它小区都是存在的。此外，物管公司还为小区建设投入了很多物力财力，比如1、2、3栋楼下的临时停车场原是垃圾场，改建成停车场花了14万元，每年还要多花费2.4万元垃圾清运费。公共收益也用于这些方面，被业主认为截留公共收益，他们也很委屈。

　　专家说法>

　　理性对待公共收益

　　重庆市物业管理协会副秘书长巫大德认为，按照《中华人民共和国物权法》规定，业主对小区公共收益享有占有、使用、收益、管理的权利，业委会收回小区公共收益管理权的做法本身没有任何问题。但是业委会收回公共收益需取得三分之二以上业主和业权的同意，同时需符合小区业主的利益。

　　对于业委会和物业公司，都应该理性地对待公共收益的收支问题。物业公司有义务公布公共收益的情况，业委会则应仔细核算物业公司的物业服务成本，从而决定是否收回公共收益的管理权。

　　重庆晨报记者 顾晓娟 实习生 傅柃畅，酒店经重金装修后开业不到两年就被关门，老板损失惨重。

　　广东揭西人刘志华在深汕路坪山汽车站边上开了一家名为“金鼎”的酒店，已关门停业6年。6年来，因为酒店与国有资产之间厘不清的纠葛，刘志华一直花钱请人看守停业的酒店，等待合理的说法。而作为“金鼎”酒店的“房东”——深圳市某国有企业在处理该起纠纷上也一直没辙。

　　直到最近一天下午，一行十余人的突然“造访”打破了“金鼎”酒店的沉寂。这群人先是把看守酒店的保安控制住，随后强行撬开酒店门锁，钻进酒店“公然”清理“国有资产”。

　　租来物业竟无房产证整改没过关酒店停业

　　据刘志华(及其律师)方面和深圳市君之安物业管理有限公司(“金鼎”酒店物业管理方)方面的说法：2005年8月，刘志华与深圳市龙运发汽车服务有限公司(深圳市运发集团下属企业)签订了8年租赁协议，承租深汕路坪山汽车站一附属物业开酒店。2008年9月，因龙岗区“舞王大火”事件，深圳市对辖区酒店等经营场所消防安全进行严查，结果发现“金鼎”酒店消防不合格，要求整改。后来，该酒店因消防整改不过关被迫关门。

　　“刚开始交了30万元押金，后来每个月交3万元租金。”刘志华告诉南方日报记者，“金鼎”酒店装修及设备更新花去700多万元，酒店因物业主体建筑无房产证、无消防验收被关停，让他遭受巨大损失。

　　据刘志华的律师欧先生介绍，刘志华之前根本没有想到，自己租来的国有物业竟然没有房产证，也无消防验收证明。“开始没那么严，酒店正常经营。‘舞王大火’事件后，消防查得严了，酒店消防过不了关，就关门了。”

　　“金鼎”酒店停业后，遭受经济损失的刘志华从2009年5月起，就没向“龙运发”公司交租金了，并且专门安排一名保安长期看守酒店。“以前是‘龙运发’，后来又说是市国资委、市公路客货运输服务中心，现在又冒出个‘君之安’物业公司，我现在都搞不清楚酒店物业的产权归属。”刘志华表示。

　　其实，在“金鼎”酒店停业、刘志华停交租金的同时，“金鼎”酒店物业的产权归属及管理单位也在变更。据“龙运发”公司办公室负责人及“君之安”物业公司相关负责人介绍，“金鼎”酒店物业最初由“运发”集团所建，当时消防验收没有通过，没有取得房产证。后来，市里将产权不明的国有资产统一划由市国资委管理。“2011年，深圳市投资控股有限公司跟‘君之安’物业公司签订协议，授权委托他们管理‘金鼎’酒店物业。”“君之安”物业公司相关负责人称。

　　按照协议，刘志华的承租期至2013年8月底结束。租期过后，“君之安”物业公司曾想收回酒店物业，但遭到刘志华拒绝。

　　多次协商补偿事宜未果“君之安”公司强行撬门

　　“酒店是因为国有物业没有房产证、消防不过关停业的，我的要求很简单，就是希望有关方面给予相应的补偿。”刘志华表示，2013年底，“君之安”物业公司负责人曾找他和其律师就补偿事宜谈过几次，但都没有结果。

　　“我们之前是谈过。”“君之安”物业公司李书记(接受记者采访时并未告知真实身份，相关材料显示其为“君之安”物业公司党支部书记李秀统)也坦承：“刘志华开始提出要补偿100万元，后来又说要50万元，再后来，他不出来谈了，几次打他手机都关机。”

　　李书记表示，刘志华开出的补偿要求过高，“君之安”物业公司没法答应。另外，李还透露，刘志华不仅守着酒店物业不肯退出，而且还将部分物业对外出租。“酒店一楼的一间物业，现在租给别人开便利店，据说每月租金1800元。另外，酒店里面三楼有部分物业租给别人居住。”李书记称。

　　对于李书记的说法，记者调查证实，“金鼎”酒店一楼的一间物业目前的确租给别人开便利店，每月租金1800元。对于酒店3楼的房间租给别人居住，刘志华的律师欧先生表示：“里面住的是以前的员工，没有收取租金。”

　　经历多次谈判未果后，“君之安”物业公司最近采取了“强硬措施”。

　　据多年看守“金鼎”酒店的保安刘金文介绍，3月17日14时30分许，“君之安”物业公司10余人突然来到酒店。“其中有一个姓林的(男子)之前打过电话，我对他有印象。”刘金文告诉记者，林某率领的一群人，先是将他控制住，然后将酒店后面的消防通道门锁强行撬开。

　　“他们进入酒店后，把前台的桌子掀翻了，不知道他们想干什么。”据刘金文称，“这群人当中，有一个还是公交派出所的民警。”当天下午，刘趁机拨打110报警。随后，宝山派出所民警赶到现场，“君之安”物业公司一群人很快驱车离去。

　　近日，记者前往“金鼎”酒店看到，酒店外表破败不堪，正门紧锁。“这个消防安全门锁是被‘君之安’的人撬开的。”刘金文一边带着记者察看酒店状况，一边讲述“君之安”物业公司人员的“破坏行为”。据悉，“金鼎”酒店物业共有三层、3000多平方米、136间客房。进到酒店大堂，记者看见被推翻的桌子，墙上的日历被定格于“2008年10月4日”。另外，记者还查看到“君之安”物业公司人员驱车离开现场的监控视频。

　　“是有这回事。”针对“君之安”物业公司人员强行撬开“金鼎”酒店门锁一事，“君之安”物业公司相关负责人表示，“金鼎”酒店是国有物业，目前租期已到，公司有权收回物业，“为了公开处理这件事，同时防止意外发生，我们还专门请了公交派出所的民警前往。”针对民警陪同“君之安”物业公司人员强行撬锁一事，记者近日前往坪山新区宝山派出所核实情况，但派出所值班室人员称“无相关出警记录”。

　　因整改酒店损失700万孰是孰非双方各执一词

　　“金鼎”酒店纠纷究竟谁是谁非？刘志华认为，酒店关门停业是因国有物业无房产证、无消防验收证明所致，为此他损失惨重，光酒店装修及设备更新就花去700多万元，酒店物业权属方必须给予他相应补偿。

　　“君子安”物业公司相关负责人表示，虽然酒店物业没有房产证，但酒店消防不过关是因刘志华没有整改好，酒店停业是因刘志华没有经营好，不能全赖物业权属方。

　　记者致电坪山新区市场监管及消防部门了解到，开酒店办理工商营业执照无需房产证，但办理消防安全许可证须出示房产证。“国有产权物业没有房产证的，如果有规划许可证也可以办(消防安全许可证)。”坪山新区公安消防窗口工作人员称。

　　“金鼎”酒店物业是否具有规划许可证？“君子安”物业公司林姓工作人员上周三向记者表示，“相关证明我们会提供给你。”但截至昨日下午记者发稿时，未收到任何相关证明。

　　采访中，记者还获悉另一隐情：即“金鼎”酒店2008年9月收到消防整改通知后，当时投资人若再投入两三百万元或许能够整改到位，但考虑到这笔费用大，而且还得破坏之前花费七百多万元的酒店装修，投资人最终选择了放弃。

　　其实，在“君之安”物业公司采取“强硬措施”之前，这场持续6年的“拉锯战”很有可能以协商解决。“刘志华后来要60万元，‘君之安’物业公司答应补偿二三十万元。”刘志华的律师欧先生向记者透露，随着后来谈判的深入，双方在解决这个问题上补偿额度已越来越近。(南方日报见习记者 张东方)

(来源:南方日报)